Dalam transaksi jual beli properti, khususnya rumah atau apartemen, konsumen sering kali dihadapkan pada kenyataan pahit ketika pengembang tidak memenuhi janjinya. Uang muka atau bahkan pelunasan harga unit sudah disetorkan, namun rumah tidak kunjung diserahkan, atau bangunan yang dihuni ternyata memiliki cacat konstruksi yang serius, bahkan sertifikat hak milik tak kunjung terbit. Kondisi ini dalam hukum perdata dikenal sebagai wanprestasi, yaitu keadaan di mana salah satu pihak tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana telah diperjanjikan.
Ketika pengembang melakukan wanprestasi, konsumen yang telah membayar sejumlah uang memiliki hak untuk menuntut pengembalian dana, atau dalam istilah hukum disebut restitusi. Hak ini tidak serta-merta hilang hanya karena konsumen telah menandatangani perjanjian jual beli, sebab perjanjian tersebut tetap terikat pada ketentuan hukum yang berlaku, termasuk Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Bahkan, perjanjian baku yang kerap digunakan pengembang pun tidak dapat menghilangkan hak konsumen untuk memperoleh ganti rugi apabila pengembang tidak menunaikan prestasinya.
Namun, jalan untuk mendapatkan kembali uang yang telah dibayarkan tidak selalu mulus. Dalam praktiknya, pengembang yang wanprestasi sering kali menyembunyikan aset, mengalihkan kepemilikan tanah, atau bahkan dinyatakan pailit. Di sinilah konsumen dituntut untuk bergerak cepat. Langkah pertama yang paling rasional adalah mengirimkan somasi atau teguran tertulis kepada pengembang, yang memuat pernyataan bahwa konsumen menganggap pengembang telah cedera janji dan menuntut agar kewajiban dipenuhi dalam jangka waktu tertentu. Apabila somasi tidak diindahkan, konsumen dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri, baik untuk meminta pemenuhan prestasi (melalui gugatan perdata biasa) maupun untuk meminta pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.
Dalam proses gugatan, pengadilan akan menilai sejauh mana kesalahan pengembang. Jika wanprestasi terbukti, hakim dapat menjatuhkan putusan yang mewajibkan pengembang mengembalikan seluruh uang yang telah dibayarkan konsumen, ditambah dengan bunga dan biaya-biaya lain yang timbul akibat pelanggaran tersebut. Di sisi lain, konsumen juga memiliki opsi untuk melaporkan pengembang ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen jika pengembang terdaftar sebagai pelaku usaha yang diawasi oleh lembaga tersebut. Lembaga ini dapat memediasi dan memberikan rekomendasi yang mengikat secara hukum, meskipun kewenangannya terbatas pada sengketa konsumen dengan nilai tertentu.
Persoalan menjadi lebih rumit apabila pengembang telah dipailitkan oleh pengadilan niaga. Dalam situasi ini, konsumen yang telah membayar uang muka atau pelunasan statusnya berubah menjadi kreditur konkuren, yang berarti ia harus bersaing dengan kreditur lain untuk memperoleh bagian dari harta pailit pengembang. Urutan pembagian harta pailit mengikuti ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata, yaitu semua utang harus dibayar secara proporsional dari harta kekayaan debitur, kecuali ada hak istimewa atau hak agunan. Oleh karena itu, konsumen yang membeli properti dengan skema kredit kepemilikan rumah yang diikat dengan hak tanggungan memiliki posisi lebih kuat, karena bank selaku kreditur pemegang hak tanggungan akan didahulukan, sementara konsumen yang membayar tunai tanpa pengikatan jaminan justru berada di posisi paling belakang.
Selain itu, konsumen juga dapat memanfaatkan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang secara khusus mengatur kewajiban pengembang untuk menyerahkan unit dan sertifikat dalam tenggang waktu tertentu, serta sanksi administratif bagi pengembang yang lalai. Namun, sanksi administratif tidak secara otomatis mengembalikan uang konsumen; ia hanya menjadi alat tekanan agar pengembang mematuhi kewajibannya. Maka, strategi hukum yang terpadu, mulai dari somasi, gugatan perdata, hingga upaya pembatalan perjanjian, tetap menjadi andalan utama konsumen.
Yang perlu diingat, hukum memberikan batas waktu bagi konsumen untuk menuntut haknya, yaitu masa kadaluwarsa selama tiga puluh tahun untuk tuntutan hak milik, namun untuk tuntutan ganti rugi akibat wanprestasi biasanya mengacu pada tenggang waktu lima tahun sejak timbulnya hak untuk menuntut. Karena itu, konsumen tidak boleh menunda-nunda langkah hukum, sebab setiap hari yang berlalu dapat memperlemah posisi tawar dan bukti-bukti yang dimiliki. Dengan memahami hak-hak dasar ini dan bertindak secara terencana, konsumen properti tidak perlu menyerah pada keadaan, karena hukum hadir untuk memastikan bahwa setiap janji yang diingkari harus dipertanggungjawabkan.